Ex-Vermieter stellt Forderungen. Gerechtfertigt?

[Colorado]

Stellt euch folgende (abstrakte) Situation vor:


Vermieter A und Mieter B schließen einen Mietvertrag. Darin ist festgelegt, dass die Grundsteuer "nach Aufforderung" zu zahlen sei. Nach einer bestimmten Zeit X, wechselt der Vermieter (ergo: Vertrag zwischen A und B wird gekündigt, B schließt Vertrag mit neuem Vermieter C). Der neue Vermieter C war vorher der "Obervermieter" von A.

Nach einer weiteren Zeit meldet sich Vermieter A wieder. Er habe nach verlorenem Rechtstreit mit C einen Teil der Grundsteuer von damals an diesen zu zahlen. Er fordert daher den Mieter B auf, seinen Anteil für die "gemeinsam verbrachte" Zeit X zu zahlen. Der Vermieter A sei, laut Vertrag, berechtigt, die Grundsteuer weiter zu berechnen, die Zahlungsverpflichtung ende nicht gleichzeitig mit dem Mietverhältnis.

(Im Vertrag steht beim von A genannten Absatz nur: "Grundsteuer: Nach Aufforderung")


Frage: Darf der das?


Ich hoffe, es war nicht zu konfus geschrieben. Oder zu konkret. :screwy: Auf alle Fälle Danke an alle, die versuchen, den Text zu verstehen!

 

[Merowinger]

Das kann man so nicht beantworten.

Grundsätzlich kann die Grundsteuer als Nebenkostenposten auf den Mieter umgelegt werden.

Man müsste wissen, was A uns B genau vereinbart haben (Mietvertrag oder möglicherweise doch GbR) und wie lange der Zeitraum ist, nachdem sich A wieder bei B gemeldet hat.

Die Formulierung "nach Aufforderung" widerspricht möglicherweise dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz des § 241 BGB, weil der Mieter nicht absehen kann, wann er für welchen Zeitraum zahlen muss. Normalweise wird sowas ja jährlich abgerechnet und ist für den Mieter entsprechend kalkulierbar. Man weiß aber nicht, wie das hier gemeint ist.

Keine Rechtsberatung, nur das Ergebnis eines kurzen Brainstormings....

 

[molokh]

Zumal es selbst wenn momentan kein konkretes Rechtsverhältnis mehr besteht bei Dauerschuldverhältnissen immer noch Pflichten aus dem abgelaufenen RV ergeben können - aber ich würde auch sagen, dass man sehen müsste was konkret ausgemacht wurde.

 

[topo]

Und der Frage nach Verjährung von Ansprüchen aus dem Untermietverhältnis würde ich noch mal einer genaueren Betrachtung unterziehen.
Im Mietrecht gilt allegemein eine Frist von 3 Jahren.

 

[Colorado]

Schonmal Danke für die Antworten!

An weiteren Informationen kann ich nicht viel anbieten:

-Die Zeit zwischen Vertragsende und Forderung beträgt etwa 1,5 Jahre.

-Im Vertrag steht lediglich unter Nebenkosten: "Grundsteuer: Nach Aufforderung", auf mehr bezieht sich Vermieter A in seinem Schreiben aber auch nicht.


Das mit dem Bestimmtheitsgrundsatz klingt im ersten Moment zwar plausibel, andererseits hat die Stadt die "Rechnung" an Übervermieter C irgendwann mit einer Rückwirkung für die letzten paar Jahre verschickt. Ist das damit überhaupt vergleichbar, oder gilt da generell eine Art "Zahlungsbereitschaftspflicht" als Vermieter? In dem Fall wäre mein Bedenken auch wieder irrelevant.


Für mich sieht das momentan folgendermaßen aus:
Im Mietvertrag steht ein einzige eindeutige Aussage, diese ist wohl selbst nach Ablauf des Vertrages noch anwendbar, eine Verjährung ist vermutlich nicht zu erwarten.


Folgende Hypothese:
Bei der geforderten Summe geht es nur um "Peanuts", folglich ignoriert Mieter B das Schreiben.

Welche Möglichkeiten hat Vermieter A? Wie sieht es aus, wenn neben Mieter B noch weitere Mietparteien (u.a. welche mit mehr Kosten) die Zahlung verweigern?
Würde in dem Fall eine Sammelklage zum Einsatz kommen können, von der auch Mieter B betroffen wäre?


Ich hoffe, diese Laiendiskussion verstößt gegen keine Forenregeln.

 

[Merowinger]

Na, ihr habt Sorgen...

Ohne jetzt den Sachverhalt zu filetieren und hier mir §§ um mich zu schmeißen, folgendens:

Verjährt ist die Forderung, so sie denn besteht, nicht. Es sind halt noch keine 3 Jahre vergangen.

Das mit dem Bestimmtheitsgrundsatz würde ich weiter so sehen bzw. im Hinterkopf behalten. Hintergrund: die Grundsteuerpflicht ist eine Belastung, die aus dem Eigentum folgt bzw. aus dieser abgeleitet ist. Betroffen ist der Eigentümer. Dessen Verhältnis als Steuerschuldner zum Fiskus ist öffentlich-rechtlicher Natur. Die Regeln des Verhältnisses A - B gelten so also nicht, da A - B privatrechtliches Verhältnis. Da ist ein Unterschied, der auch eine unterschiedliche Behandlung rechtfertigt.

Wäre ICH Mieter B, würde ich gar nichts tun bzw. das Bestehen eines Anspruches bestreiten, hilfsweise Geltendmachung der Verwirkung nach § 242. Hintergrund: Vermieter müssen regelmäßig innerhalb eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode (also meistens eines Jahres) eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Versäumen sie das, kann sich der Mieter darauf berufen, dass der Anspruch verwirkt sei, weil sich insoweit ein Vertrauenstatbestand, dass nichts mehr kommen werde, bildet. Das würde ich hier auch so machen.

Wie gesagt: ICH würde es in diesem hypothetischen Fall so machen. Sollte das so passiert sein, würde ich natürlich nicht zu einem solchen Verhalten raten, sondern dazu, zum Anwalt meines Vertrauens zu gehen....

 

[roofonfire]

also,

die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten (im Vertrag als "Nebenkosten" bezeichnet). Ich würde vertreten, dass hier eine Situation wie bei der Abrechnung von Vorauszahlungen vorliegt. Dann ist eine Nachforderung mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 BGB, der wie folgt lautet:

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. 2Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. 3Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten

Mit "Grundsteuer: Nach Aufforderung" kann zu Lasten des Mieters nicht von der Ausschlussfrist abgewichen worden sein, denn:
§ 556 Abs. 4 BGB:

Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam

Wenn also der Abrechnungszeitraum zB vom 01.01.Jahr1 bis zum 31.12.Jahr1 (24:00 Uhr) andauert, dann muss die Abrechnung bis spätestens 31.12.Jahr2 eingehen (=Übergeben werden, im Briefkasten liegen usw.). Wenn nicht, war´s das für den Vermieter, außer er kann plausibel darlegen, dass er unverschuldet verhindert war.

Grüße